上海房屋租赁市场回归正轨|公寓
8月，毕业生租房需求延续释放，择业、就业季呈现局部供不应求。2018年8月，上海房屋租赁指数为1907点，比上月上升7点，环比上升0.35%，涨幅扩大0.23个百分点。8月，上海房屋租赁指数连续第二个月环比小幅上升，同比下降1.36%。
上海房屋租赁指数办公室认为，8月的市场表现为职业岗位招聘带动租赁需求扩大，就业密度推动相关区域租金上涨。同时，买卖市场限购持续，致使买转租增加，准购房客求租时段延长，租赁市场面临结构性变化。
上海市房管局局长胡广杰在夏令热线表示，上海构建住房租赁体系，不是简单地增加租赁房，而是着力打造一种全新的、体面的、舒适的生活方式，服务城市高质量发展和高品质生活，让各类人才特别是青年人才，在上海安居宜居。今年全市将新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套。租赁住房地块的区位条件相对较好，集中在高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业集聚区及交通枢纽周边。下一步将优化审批，加快建设，有序推进租赁住房建设供应。
今年以来，一线城市房租出现普遍上涨。这其中以北京表现最为显著。自如、蛋壳两大机构因争抢房源抬高租金引发广泛关注。租客们普遍认为，资本涌入之下，难免短兵相见的长租公寓机构是“助推房租上涨”的主要因素之一。与此同时，自如新装修房屋引发的“甲醛门”事件开始发酵并爆发。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉从住房制度改革视角来看，在人口居住流动性特征凸显当下，租赁市场发展并非权益之计。恰恰相反，这是中国房地产制度改革非常重要的工作。然而，在中国房地产市场高达20余年高速发展中，由于产权型住宅占比过重，导致租赁市场关注度非常低。作为重构住房制度以及补短板的过程，长租公寓机构如何发展，租赁市场又当如何改革与监管，这都是市场未来发展需要讨论的内容。
不过，舆论的反复质疑已让长租公寓运营商们普遍感到惶恐。拥有巨大的市场需求前景，政策红利凸显，但行业却没有明确的规则。从“风口上的猪”变成“风口上的烤猪”，机构运营商们呼吁加强政策监管，设置行业门槛，建立行业标准和规则。
长租公寓市场下沉
任何事物都有前因后果，分析长租公寓市场出现的争议也须回顾历史。
9月7日，证券日报主办的“新业态新变革新需求——中国长租市场峰会”在京举行。58集团高级副总裁叶兵表示，长租公寓市场2008年兴起。当时，针对高端租赁人群的首批品牌公寓出现，随后才是服务青年人群的租赁机构进入。在租购并举政策倡导之下，长租公寓政策红利凸显，大量资本涌入。
在原华远地产董事长任志强的记忆中，其实，早在1979年，中国就已经出现了长租公寓，几乎所有的合资酒店都配有长租公寓。严格来说，第一个长租公寓是建国饭店，第二个则是华远大厦。在1980年代中末期，长租公寓主要针对的人群是境外人士或国内高收入人口。“比如歌手那英等，当时几乎都住在华远大厦。我们的长租公寓只有三层，但集中住了30多位歌星、影星。”
在任志强看来，长租公寓之所以在2008年之后才开始真正起步发展，是因为在高度城市化过程中，各种限制性条件让部分人无法买房，只能租房。由于缺少相应完备的税收政策和其它辅助条件，很难建立一个合理的租赁市场。
任志强认为，长租公寓的消费对象已经变了，以前是最有钱的那些人，而现在是2.8亿在城市生活工作但没有城市户籍的人，这个巨大需求可能会让长租市场迎来十年八年的高增长过程。
需求高速增长背后是政策红利以及资本的高度关注。叶兵表示，“在过去一段时间内，政府在租赁市场供地方面发生明显变化。无论是专门用于租赁市场的用地，还是强制开发商拿地时配比租赁性土地，在资源端供给端方面，政府明显加大了力度。政策红利背景之下，将近400亿资本涌入长租公寓市场，很多品牌公寓企业通过市场化融资、运营，为租赁市场发展添砖加瓦。与此同时，租赁市场资产证券化发展也非常积极有效。”
“今天的需求看不清楚，供需两端的矛盾是流动性的，决策层面缺乏长效机制。包括甲醛问题，背后是政策缺失、行业标准缺失以及服务机构缺失。”在叶兵看来，就长租公寓市场而言，充满机遇，但挑战重重。
争议推高房租
长租公寓机构自己又是如何看待会否“助涨房租”？
在中联基金总经理何亮宇看来，很多开发商做长租公寓其实是“被逼的”。比如竞拍的地块必须按要求自持一定比例租赁物业；另外，从更长周期看，开发转自持也是必然方向。
“开发商今天做长租公寓，确实是看到了盈利空间。但如果谈到对租金的看法，价格一定是供需两端决定。天通苑的一间房房租从7000块钱被炒到10000多，或许真的存在，但它是孤案，非大样本事件。如果将其放到足够大的市场以及足够长的时间来看，这是供需不匹配造成的。北京750万套房对应3000万常住人口，显然是供不应求的概念。200万套可租用房对比800万租赁需求，显然也是不匹配的，再加上去年以来清退部分违规出租房，更是进一步加剧供需矛盾。房价进一步上涨，也使得原来可以通过买房解决居住问题的人群转向租赁市场，供需两端促使租金上涨是自然而然的现象。”何亮宇分析。
作为较早布局长租公寓的公寓运营商代表，世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟认为，讨论中国租赁市场，不能只局限于北京、上海这样的一线城市。世联行聚焦布局二线城市，是因为更看好二线城市成为未来中国城市化的引擎，长租市场更有潜力。“我们的三万间长租公寓基本分布在中国的二线城市，一间房平均1600块钱一个月，这个价格贵吗？一对情侣住占15%-20%的收入就够了。北京50%的收入用于租金。中国大部分城市只要拿20%的收入就能够租不错的房子，所以我觉得这个市场还是存在的。”
对于当前房租上涨过快问题，任志强呼吁应该用市场办法来解决。然而，机构运营商们却普遍呼吁应对长租公寓市场设立相应的规则。
远洋邦舍常务副总经理俞国泰表示，“抛开政策性保障性住房之外，如果是市场化租赁市场，希望政府给予这个行业明确的定义或者明确的规则，相应的配套制度、配套规则、配套操作流程，使得市场参与主体能够在明确的规则下运营发展，这对市场长期发展来说非常有利。不过，还是希望政策制订有一些灵活度。‘让子弹飞得更长久一点’，市场自然会有市场化的选择、市场化的竞争，供需决定市场的发展。长租行业还是一个没长大的孩子，需要有一个相对宽松的市场空间去发展成长，需要社会各界给予这个市场一定的支持和理解。”
